찾기쉬운 생활법령정보시스템 용도변경

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지금 살고 있는 단독주택을 한정식 집으로 개조하여 음식점영업을 하려고 합니다. 이런 경우 구청에 용도변경 허가를 받아야 하나요?
단독주택의 용도는 용도변경을 하기 위한 시설군 중 주거업무시설군(제8호 시설군)에 해당하며, 한정식 집과 같은 일반음식점은 근린생활시설군(제7호 시설군)에 해당하므로 근린생활시설군이 상위시설군에 해당합니다. 따라서 단독주택에서 음식점으로 용도변경을 하려면 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다.

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현재 소유하고 있는 건물에서 헬스클럽을 운영하고 있습니다. 그런데, 수입이 좋질 않아 에어로빅장이나 작은 소매점으로 용도를 바꿔 볼까 하는데, 이런 경우에도 구청에 용도변경 허가를 받아야 하나요?
헬스클럽의 경우 운동시설로서 영업시설군(제5호 시설군)에 속합니다. 반면, 에어로빅장은 영업시설군(제5호 시설군) 중 운동시설에, 소매점은 영업시설군(제5호 시설군) 중 판매시설에 속합니다. 따라서 같은 시설군의 같은 시설에 속하는 에어로빅장으로 사용할 경우에는 용도변경 절차가 필요 없습니다. 그러나, 같은 시설군의 판매시설로 용도를 변경할 경우에는 건축물대장의 기재사항을 변경하면 용도변경을 할 수 있습니다.

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현재의 건물을 제2종 근린생활시설에 해당하는 고시원으로 용도변경 하여 사용하려고 합니다. 이 경우 고시원으로 용도변경을 한 다음 각각의 방실을 구분등기 하는 것이 가능한가요?
「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법」에 따른 고시원업은 내부의 벽 또는 칸막이 등으로 구획된 방실을 숙박 또는 숙식을 할 수 있도록 이용객에게 제공하는 형태의 영업을 말하는 것으로서 안전시설 등의 설치 및 유지에 대한 사항은 구획된 방실이 아닌 영업장 전체를 대상으로 하고 있습니다.

또한, 건축법령에서는 고시원 영업장 내부에 여러 개로 구획된 개별실 하나만을 별도의 영업장으로 구별하지 않고, 고시원의 실별로 독립된 주거의 형태를 갖추지 않도록 규정(취사시설 등은 공용으로 사용가능)하고 있습니다. 이와 같이 고시원업이 영업장 내부에 구획된 실이 아닌 영업장 전체를 대상으로 한다는 점과 고시원 영업장 내부에 구획된 수개의 개별실을 별도의 고시원으로 보지 않는 점을 고려할 때, 고시원의 개별 실을 집합건축물로 분할하여 구분등기하거나 분양하는 것은 어려울 것으로 보입니다.

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개발제한구역 내에 단독주택 1층 300제곱미터를 소유하고 있습니다. 이를 2종 근린생활시설로 용도변경 하여 실내골프연습장으로 사용하려고 하는데, 용도변경이 가능한가요?
개발제한구역은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보할 목적으로 1971년도부터 지정, 운영하고 있으며 이에 따라 개발제한구역 안에서는「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제1항 단서에 따라 건축물의 건축, 물건의 적치 및 토지의 형질변경 등의 행위를 엄격히 금지하고, 일정한 범위내에서 제한적으로 허가권자의 허가를 받아 행위를 할 수 있도록 제도를 운영하고 있습니다. 문의하신 골프연습장은 개발제한구역 내에서 허용되지 않는 시설이므로 기존 건축물을 골프연습장으로의 용도변경은 불가능합니다.

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기존 건축물의 용도를 변경하려고 하는 경우 해당 관청에 용도변경 허가나 신고뿐만 아니라 변경하려는 건축물의 건축기준에도 맞아야 한다고 들었습니다. 용도변경 시 갖추어야 하는 건축기준에는 무엇이 있나요?
건축물의 용도를 변경하려면 변경하려고 하는 건축물의 용도가 「건축법」에 따른 건축기준에 적합해야 합니다. 따라서 건축물의 직통계단 및 옥외 피난계단, 출구, 내화구조, 내부마감재료, 승강기 등을 「건축법 시행령」 제32조부터 64조까지 및 「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」에서 정하고 있는 건축기준에 적합하게 해당 시설을 설치하거나 변경하여야 합니다.

또한 「주차장법」, 「하수도법」 및 「소방시설설치유지 및 안전관리에 관한 법률 건축법」 등에 따른 건축기준에도 적합해야 합니다.

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건축물을 용도변경할 경우 부설주차장을 추가로 설치해야 한다고 들었습니다.부설주차장의 설치기준과 방법이 어떻게 되는지 알고 싶습니다.
건축물의 용도를 변경하는 경우에는 「주차장법 시행령」 제6조제4항에 따라 용도변경 시점의 주차장 설치기준(시행령 별표1 비고5호)에 따라 변경 후 용도의 주차대수와 변경 전 용도의 주차대수를 산정하여 그 차이에 해당하는 주차대수를 추가로 확보해야 하며, 건축허가 시 확보된 총 주차대수가 시설물 전체에 대해 현재 설치기준을 적용하여 산정된 주차대수를 초과하는 부분을 다른 용도로 이용하거나 건축물 용도변경으로 추가해야 하는 주차대수로 활용하기 위해서는 「주차장법 시행령」 제12조제1항제3호에 따라 허가권자의 확인을 받은 경우에만 가능합니다.

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다가구주택 층수 산정 시 1층 바닥면적의 2분의 1이상을 피로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 사용하는 경우 해당 층을 주택의 층수에서 제외되는 것으로 알고 있습니다. 그런데, 위의 주택 외의 용도에 다가구주택의 부속용도인 창고, 다용도실, 경비실이 포함되나요?
「건축법 시행령」 제3조의4 관련 별표 1 제1호다목에 따라 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수(지하층은 제외함)가 3개층 이하이어야 합니다. 다만, 1층 바닥면적의 2분의 1 이상을 피로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 사용하는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외할 수 있다고 규정되어 있습니다.

이는 1층을 주택 외의 용도와 일부 피로티 구조의 주차장으로 사용하는 경우에 주택의 층수에서 제외하도록 하여 실제로 주택 1개 층의 추가 건축이 가능하게 함으로써 주거밀집지역 토지의 효율적 활용 등으로 다가구주택 건축의 활성화를 모색하기 위함이며, 여기서 주택 외의 용도란 해당 건축물의 개별 가구가 거주하는 주택이 아닌 다른 용도를 의미하는 것으로 판단되는 바, 문의한 주택 외의 용도에는 창고, 다용도실, 경비실도 포함될 수 있을 것으로 보입니다.

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찜질방이 사업성이 좋다는 말을 듣고 찜질방으로 용도를 변경하여 사업을 하려고 합니다. 그런데, 「건축법 시행령」 별표 1에서는 찜질방의 용도가 나와있지 않는데요, 찜질방의 경우에는 「건축법」상 용도가 어떻게 되나요?
문의한 찜질방이 일반목욕장과 비슷한 것인 경우에는 제1종 근린생활시설로, 그 밖에 특수목욕장 이와 유사한 것인 경우에는 위락시설로 분류해야 할 것입니다.

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건축물의 용도를 변경하려고 합니다. 구청에 용도변경 허가를 받지 않고 용도변경을 하거나, 용도변경 허가를 받은 후 건축기준에 적합하지 않게 된 경우에는 어떤 처벌을 받게 되나요?
건축물의 용도를 변경하려면 관할 행정관청에 허가나 신고 등을 해야 하며, 변경하고자 하는 용도의 건축기준에 맞게 해야 합니다. 그러나 허가나 신고 전에 이를 위반할 경우에는 신청이 반려(거부)될 수 있으며, 허가나 신고 후에 위반하면 허가가 취소되거나 시정명령, 이행강제금 및 형사처벌을 받을 수 있습니다. 특히, 불법 용도변경을 한 건축주 및 시공자는 도시지역에서는 3년 이하의 징역이나 5천만원 이하의 벌금에 처해지고, 비도시지역에서는 2년 이하의 징역이나 1천만원 이하의 벌금의 처해집니다.

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현재 예식장으로 사용하고 있는 건물의 일부에 매장을 유치하기 위한 용도변경 신고를 하였는데, 구청에서는 극심한 교통혼잡을 가져온다는 이유로 신고수리를 해주지 않고 있습니다. 이럴 경우에는 어떻게 해야 하나요?
용도변경 허가신청 및 신고를 한 자는 용도변경 허가에 대해 불허가 처분을 받거나 용도변경 신고의 수리가 거부될 경우에는 행정심판 및 행정소송을 통해 구제를 받을 수 있습니다. 다만, 행정심판은 법원의 행정소송에 비하여 비용이 무료이고 절차가 간편하며, 신속하게 처리된다는 장점이 있습니다.

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